Симулатор за инвестиция в имот под наем
Симулаторът за инвестиция в имот под наем изчислява доходността на покупка с цел отдаване под наем: паричен поток, доходности, задлъжнялост, обща оценка и прогноза за целия период на притежание. Достига се от раздела „Инструменти“ и след това „Инвестиционен симулатор“.
Всичко се преизчислява в браузъра ви в движение: няма бутон „Запазване“.
Важно!
Симулацията никога не се запазва. Ако напуснете страницата или я презаредите, всички полета се връщат към стойностите по подразбиране.
Използвайте „Отпечатай“ или „Изтегли“, преди да напуснете страницата, ако искате да запазите резултата.
Започнете от нов проект или от съществуващ имот
В горната част на блока „Имот“ списъкът „Имот за анализ“ предлага „Нов проект“ — тогава полетата съдържат примерни стойности — или някой от вашите имоти. Изборът на имот пренася данните от картона му: цена и разходи по придобиване, ремонтни дейности, агенционна такса, наем, съпътстващи разходи, имотен данък, текуща стойност и тип на наемане. Личната първоначална вноска се извежда от записания кредит; лихвеният процент по застраховката на кредитополучателя се пренася само ако е записан в проценти.
Липсващите данни се пренасят като 0, а смяната на имота първо нулира всички полета. Предлагат се само имотите, до които имате достъп, без архивираните и без кошчето — вижте Създаване, редактиране или изтриване на имот или обект.
Изберете нивото на детайлност
Три раздела определят броя на показваните полета: „Начинаещ“ се придържа към основното; „Разширен“ добавя ремонт, обзавеждане, съпътстващи разходи, незаетост, разходи за сградата, поддръжка, управление и данъчни допускания; „Експерт“ добавя годишната индексация на наема, подробните данъчни настройки, препродажбата, годишната прогноза и ВНВ.
Връщането към по-ниско ниво скрива полетата, но запазва стойностите им: те продължават да участват в изчислението.
Попълнете допусканията
Лявата колона групира допусканията по блокове: „Имот“, „Финансиране“, „Приходи от наем“, „Експлоатационни разходи“, „Данъчни допускания“ и „Предположения за препродажба“. Полетата „Сума на кредита“ и „Месечна вноска“ не се въвеждат: кредитът е общата стойност минус вноската, а месечната вноска включва застраховката на кредитополучателя. „Резерв за поддръжка“ и „Такси за управление на наем“ се посочват в процент от наема; „Текуща стойност“ замества цената на придобиване като основа за нарастването на стойността.
Ако някоя стойност е несъгласувана — нулева цена на придобиване или нулев срок на кредита, лихва над 20 %, незаетост извън 0 до 100 %, вноска по-голяма от общата стойност — лентата „Непълни или несъгласувани данни“ замества оценката и посочва какво да се коригира.
Разчетете резултатите
Дясната колона се обновява при всяко натискане на клавиш:
- оценката от A до F и коментарът към нея;
- „Месечен паричен поток — след данъци“, заедно с потока преди данъци, годишния поток и стълбовидна диаграма за десет години;
- „Брутна доходност“, „Нетна доходност“ и „Нетно-нетна доходност“ — всяка карта припомня формулата си;
- „Балансиращ наем“ — наемът, при който паричният поток става нула;
- „Обща инвестиция“ и „Дял на финансиране (LTV)“;
- „Рисков рейтинг“ по стоточкова скала: задлъжнялост, марж на паричния поток, незаетост и брутна доходност. Колкото по-нисък е, толкова по-сигурна е сделката.
На ниво „Експерт“ се добавят „Годишна прогноза“, „Оценена стойност при препродажба“, „Нетна капиталова печалба“ и „ВНВ“.
Как се формира оценката
A и B: положителен паричен поток след данъци при нисък или умерен риск. C: изопнат или леко отрицателен поток. D: съзнателно поета месечна загуба. F: силно отрицателен поток или много висок риск. Оценката произтича изцяло от вашите допускания — два пункта повече незаетост понякога стигат, за да се промени.
Как се моделира данъкът
Блокът „Данъчни допускания“ съществува само във френската версия на сайта. Другаде данък не се моделира: паричният поток след данъци е равен на потока преди данъци.
Във Франция „Тип на наемане“ определя останалото: „Необзаведен наем“, „Обзаведен наем“ или „Без данъчно моделиране“. Списъкът „Данъчен режим“ се съобразява с избора — „Микро-доходи от наем (намаление 30%)“ или „Реален режим (приспадаеми реални разходи)“, „LMNP реален режим + амортизация“ или „Micro-BIC (намаление 50%)“ — след което посочвате „Пределна данъчна ставка“ и „Социални осигурителни вноски“. Нивото „Експерт“ отваря приспаданията, амортизацията и подробностите за данъка върху капиталовата печалба.
Важно!
Данъчното изчисление е опростена оценка: правилата зависят от вашето лично положение.
Не се моделират нито допълнителният данък върху високите капиталови печалби, нито фиксираните ставки за разходи и ремонти, нито пренасяната загуба от наем, нито таваните на микрорежимите. Консултирайте се със счетоводител, преди да се обвържете.
Сравнете два имота
Разделът „Сравни“ поставя един до друг „Имот A“ и „Имот B“, по тринадесет полета всеки, попълнени с примерни стойности и независими от раздела „Единствен имот“. Таблицата сравнява общата инвестиция, кредита, месечната вноска, паричните потоци, доходностите, балансиращия наем, LTV, рисковия рейтинг и оценката, след което посочва „Победител“ ред по ред.
Проверете устойчивостта със сценарии
Разделът „Сценарии“ преизчислява три пъти това, което сте въвели в „Единствен имот“: „Предпазлив“ (наем −5 %, незаетост +2 пункта, разходи +10 %, лихва +0,5 пункта), „Базов сценарий“ (вашите данни, единствената карта с оценка) и „Най-добър сценарий“ (наем +5 %, незаетост −1 пункт, разходи без промяна). Двете странични карти показват разликата спрямо базовия сценарий. Инвестицията е устойчива, ако предпазливият сценарий все още дава приемлив паричен поток.
Отпечатайте или изтеглете симулацията
Менюто „…“ горе вдясно предлага „Отпечатай“, което отваря оформената симулация в нов раздел, и „Изтегли“ във форматите Adobe PDF, Word и Open office. Документът съдържа оценката, резултатите, вашите данни, препродажбата и годишната прогноза — дори от ниво „Начинаещ“.
Изнася се само разделът „Единствен имот“: сравнението и сценариите не. Ако някои полета са несъгласувани, изнасянето се прекъсва и грешките се показват.
