Да управлявате имота си сами или чрез агенция за недвижими имоти?
Много собственици на жилища в България, които обмислят да отдадат имота си под наем, се сблъскват с един ключов въпрос още преди подписването на каквито и да е документи: дали да действат като частни наемодатели или да използват услугите на агенция за недвижими имоти.
Изборът на подход ще определи в голяма степен целия ви опит като наемодател, затова е важно да обмислите внимателно плюсовете и минусите на всяка опция.
Каква е разликата?
Основната разлика между частния наемодател и наемодателя, който използва агенция, е степента на ангажираност. Агенцията действа като посредник между вас и наемателя – тя намира подходящ кандидат, подготвя договора, следи за плащанията и спазването на закона. Това улеснява собственика, но идва срещу възнаграждение, обикновено под формата на комисиона (обичайно 50–100% от месечния наем за първоначално отдаване и/или 10–15% месечно при текущо управление).
Частният наемодател управлява всичко самостоятелно – от обявата до договора и комуникацията с наемателя. Това може да е по-подходящо за хора с време и желание да се занимават лично, както и за онези, които искат да спестят разходи.
Предимства на самостоятелното управление
Най-голямото предимство е очевидно: спестявате пари. Няма посредник, на когото да плащате, а и вие държите контрола върху всичко, което се случва с имота.
Да управлявате имота си сами е по-икономично и ви дава пълен контрол. Никой няма да се грижи за вашите пари по-добре от самите вас.
Освен това, ще имате директен контакт с наемателите и ще можете лично да следите състоянието на жилището. Това може да бъде предимство при краткосрочни наеми или при отдаване на семейно жилище.
Недостатъци на самостоятелното управление
Самостоятелното управление изисква време, познаване на законодателството и готовност за реакция при проблеми. Наемодателят е лично отговорен за:
Задължения по отношение на имота:
- Поддръжка на имота в добро състояние, извършване на необходимите ремонти (инсталации, покрив, отоплителна и електрическа система, ВиК и др.);
- Осигуряване на безопасност и годност за обитаване според изискванията на българското законодателство (чл. 6 и чл. 228 от Закона за задълженията и договорите);
- Спазване на данъчните задължения – подаване на декларации за доходите от наем и плащане на данък върху тях (по чл. 33 от ЗДДФЛ).
Задължения към наемателя:
- Предоставяне на имот в изправно състояние и поддържането му така през целия срок на договора;
- Изготвяне на писмен договор за наем (препоръчително с нотариална заверка при дългосрочни наеми);
- Съобразяване с изискванията на Закона за защита на личните данни при обработка на информацията на наемателя;
- Осигуряване на коректна комуникация и навременно разрешаване на възникнали проблеми;
- Спазване на законовия ред при прекратяване на договора или при евентуално изгонване на наемателя (чл. 233–237 от ЗЗД).
Предимства на използването на агенция
Агенцията може да поеме почти всички задължения вместо вас – намиране на наематели, проверка на доходи и препоръки, изготвяне на договори, събиране на наеми и дори обслужване на разходи. Някои агенции предлагат и юридическа помощ при спорове.
Това е удобно, особено ако:
- живеете в друг град или държава;
- нямате време за срещи и поддръжка на имота;
- искате професионално представяне и филтриране на наематели.
Недостатъци на използването на агенция
Основният недостатък е цената. Управлението чрез агенция обикновено струва между 8% и 15% от месечния наем. При краткосрочни наеми (Airbnb, Booking и др.) комисионите могат да достигнат до 20–25%.
Освен това трябва внимателно да изберете агенцията, с която работите – проверете договорите им, условията за прекратяване, както и отзивите на други клиенти. При лошо обслужване може да изгубите повече, отколкото спестявате време.
Други фактори за обмисляне
Да си наемодател означава постоянна отговорност – трябва да сте на разположение при аварии, течове или оплаквания. Дори при перфектен наемател могат да възникнат ситуации, които изискват бърза намеса.
Ако често пътувате или работите на пълен работен ден, може да се окаже трудно да управлявате всичко самостоятелно. В такъв случай агенцията или дигитална платформа като Rentila може да бъде ефективно решение.
Заключение
Няма универсално решение – всичко зависи от вашето време, знания и бюджет. Ако предпочитате контрол и икономии, самостоятелното управление може да е подходящо. Ако цените спокойствието и професионалната помощ, агенцията е по-добър избор.
Каквото и да изберете, важно е да познавате законовите си задължения и да използвате модерни инструменти за управление. Rentila е вашият партньор за лесна, прозрачна и сигурна отдаване под наем в България.
Често задавани въпроси (ЧЗВ)
Трябва ли задължително да използвам агенция за недвижими имоти?
Не, не е задължително. Много собственици в България предпочитат да управляват имотите си самостоятелно чрез платформи като Rentila.bg. Това им дава по-голям контрол и по-ниски разходи. Все пак, ако нямате време или опит, агенцията може да ви спести административни и юридически главоболия.
Колко струва управлението чрез агенция?
Цените варират, но обичайно агенциите начисляват между 8% и 15% от месечния наем за текущо управление, както и еднократна комисиона при намиране на нов наемател. При краткосрочни наеми (Airbnb, Booking и др.) таксите могат да бъдат по-високи – до 20–25%.
Какви са основните задължения на наемодателя според закона?
Наемодателят е длъжен да поддържа имота в изправно състояние, да осигури безопасност и годност за обитаване, да сключи писмен договор и да декларира доходите от наем в НАП. Всички отношения между страните се уреждат по Закона за задълженията и договорите (чл. 228–239).
Как се облагат доходите от наем?
Физическите лица плащат 10% данък върху дохода след приспадане на 10% нормативно признати разходи. Ако имате няколко имота или работите чрез фирма, е нужно пълно счетоводно отчитане и подаване на годишен финансов отчет.
Мога ли да управлявам имота си дистанционно?
Да. С помощта на дигитални решения като Rentila.bg можете да управлявате всичко онлайн – наеми, разходи, документи, напомняния и комуникация с наемателите. Това е особено удобно, ако живеете в друг град или държава.
Как да избера надежден наемател?
Изисквайте лична карта, трудов договор, препоръки от предишни наемодатели и проверете платежоспособността. При съмнения може да се използва депозит в размер на един или два наема. В Rentila имате възможност да съхранявате тези документи и бележки в профила си за всеки наемател.
