Ръководство за отдаване под наем на имот – съвети за наемодатели
Наемният пазар в България се промени значително през последните години – дали сега е подходящият момент да станете наемодател? Ако подходът ви е стратегически, отговорът е „да“. Това ръководство ще ви преведе през ключовите решения – от избора на имот и оформянето на договор, през данъчни ангажименти, до финалното управление на вашия актив.
Какво означава отдаване под наем?
На пръв поглед, отдаването под наем изглежда просто – имаш имот, пускаш го под наем и получаваш редовни приходи. Но реалността е по-сложна: този модел изисква не само юридическа и данъчна грамотност, но и бизнес подход към избора и управлението на собствеността.
В България всеки наемодател трябва да подготви договор по Закона за задълженията и договорите, да регистрира доходите си пред НАП, да декларира имота в общината и да следи за техническата му безопасност. А ако имотът е придобит с ипотека, банката обикновено налага промяна на условията or специален продукт за инвестиционно кредитиране.
Защо да инвестирате в имот?
Стабилност срещу инфлация
Докато депозитите губят стойност с инфлацията, недвижимите имоти задържат или увеличават стойността си с времето — особено при правилен избор на район и пазар. Това прави вложението не просто доходоносно, но и защитено срещу икономически трусове.
Два източника на печалба
Отдаването под наем осигурява оперативен приход всеки месец. Ако към това добавим капиталова печалба при поскъпване, инвестицията става двойно ефективна. Например апартаменти в София и Пловдив през последните пет години запазиха реална стойност и генерираха допълнителен доход дори при икономически турбуленции.
Пазарният потенциал днес
Градовете с високо търсене – близо до университети, паркове или бизнес зони – са стабилни и растящи като наемен пазар. София, например, записва постоянен ръст в наемите от малко под 5 % годишно в края на 2024 г. Проучвания сочат, че средната брутна доходност от наеми е между 5–8 %, с потенциал за увеличение при активен мениджмънт.
Пътища към инвестицията
Финансиране с ипотека
Финансирането чрез ипотека остава най-разпространеният път към инвестиционен имот, особено сред частни лица, които не разполагат с пълен капитал. Банковите институции обикновено изискват между 20 и 30% самоучастие, както и доказани, стабилни доходи. Ключов момент е изборът на кредитен продукт, който изрично позволява отдаване под наем или лесно допуска промяна на условията при смяна на предназначението на имота.
Задължително упражнение преди подписване е калкулацията на очакваните приходи спрямо месечните задължения. Банковата практика изисква наемът да покрива поне 125% от месечната лихвена вноска – праг, който гарантира буфер срещу пазарни колебания и непредвидени разходи.
Все по-популярни са ипотеките с фиксирана лихва за срок от 3 до 5 години, които осигуряват предвидимост в началния период. При понижение на лихвените нива пазарът допуска и т.нар. „рефинансиране“ – процес, чрез който кредитът се прехвърля към нова банка с по-добри условия. Това прави гъвкавостта в избора на банка и условия ключов стратегически ход още в етапа на придобиване.
Изборът на собствен капитал
Финансирането със собствен капитал често се възприема като най-сигурната и безрискова форма на инвестиция в имот. Липсата на лихви, такси по обслужване на кредит и банкови ангажименти означава по-ниски оперативни разходи и по-голяма независимост. Сделките се финализират по-бързо, а предимството при преговори с продавачи е осезаемо – „кешовите“ купувачи са предпочитани на пазара.
Но подобна ликвидност идва с цена – вложеният капитал остава „заключен“ в актива и не носи доходност извън имота. Това го прави по-малко гъвкав в сравнение с други инвестиционни инструменти като взаимни фондове, дивидентни акции или облигации. Затова този подход работи най-добре като част от по-широк портфейл – когато инвеститорът вече има осигурена ликвидност и иска да стабилизира дългосрочната си доходност чрез недвижим имот.
Използването на изцяло собствени средства може да бъде особено ефективно в пазарна среда с високи лихви или ограничено банково кредитиране – контексти, които правят безкредитното инвестиране не просто удобство, а стратегическо предимство.
Регистриране чрез ООД/ЕООД
Все по-често индивидуални инвеститори с амбиции за по-мащабно портфолио избират да структурират имотите си чрез юридическо лице – най-често ООД или ЕООД. Мотивите не са случайни. На първо място е данъчната логика: корпоративната печалба се облага с фиксиран данък от 10 %, което е предсказуемо и често по-изгодно от личното облагане при по-високи доходи. Допълнително предимство е възможността да се признават амортизации, както и широк кръг от оперативни разходи – ремонт, оборудване, управление, дори хонорари към външни консултанти.
Фирмената структура дава и определена степен на юридическа защита, особено когато се работи с посредници или професионални наематели като компании. Това увеличава доверието и улеснява партньорствата, включително при договаряне с финансови институции.
Срещу тези плюсове стоят отчетност, формалности и административна тежест. Счетоводството е задължително, годишният отчет – неизбежен, а при разпределение на печалба се дължи още 5 % данък дивидент. При прехвърляне на собственост или ликвидация се активират допълнителни юридически процедури. Затова регистрирането на фирма има смисъл, когато имотната дейност е устойчива, целенасочена и най-вече – мащабна.
Данъци – какво да планирате?
Финансовото планиране е ключово – не просто за печалба, но и за избягване на санкции:
Физически лица
Облагането на физическо лице, отдаващо имот под наем, изглежда на пръв поглед просто, но носи важни финансови последици. Основният дължим налог е 10% върху годишната нетна наемна печалба – сумата, останала след приспадане на допустимите разходи като ремонти, такси за управление, застраховки и комисиони. Този доход се декларира ежегодно пред НАП чрез годишна данъчна декларация.
Но това не е всичко. Всеки собственик трябва да заплаща и местните данъци: данък сгради и такса битови отпадъци, които се определят от общината по местонахождение на имота. В някои райони, като столичните, тези такси са значителни и често надвишават очакванията на новите наемодатели.
Още един важен елемент е данъкът при продажба на имота. Ако тя се осъществи в рамките на пет години от придобиването и е реализирана печалба, се прилага 10% данък върху тази капиталова печалба. Изключения съществуват (например при основно жилище или липса на друга продажба за последните три години), но за инвестиционни имоти този налог е правило, а не изключение. Именно затова планирането на изходната стратегия е почти толкова важно, колкото и първоначалната покупка.
Чрез фирма
Когато недвижим имот се притежава чрез фирма, облагането следва логиката на корпоративното право. Печалбата на дружеството се облага с 10% корпоративен данък – фиксирана и предвидима ставка, която често е по-изгодна за собственици с по-високи лични доходи. Това обаче не означава, че ефективната данъчна тежест се изчерпва с тези 10%.
Ключът към оптимизацията се крие в прецизното планиране: амортизационната схема, признаването на разходи по поддръжка, управление и консултации могат значително да намалят облагаемата база. Фирмата има правото да признава и разходи за платформи за управление, застраховки, дори част от разходите по транспорт или оборудване, ако са в полза на имота.
Но когато собствениците решат да разпределят дивидент от печалбата към себе си, влизат в сила допълнителни правила. Разпределените средства подлежат на 5% данък върху дивидента, който се удържа при самото плащане. Така реалната фискална тежест върху крайната печалба достига около 14.5% – съчетание от корпоративен и дивидентен данък. За мнозина инвеститори това остава приемлива цена срещу по-широката счетоводна гъвкавост и дългосрочна финансова дисциплина, която фирмената структура осигурява.
Разходи и административни тежести
Разходите около един инвестиционен имот далеч не приключват с нотариалния акт. След сделката идва ред на познатата административна върволица: вписване в Имотния регистър, задължителна оценка, документация за енергийна ефективност, проверка на инсталации и техническо състояние. За неподготвения собственик това често означава забавяне и непредвидени разходи.
Някои наемодатели предпочитат да аутсорснат целия процес на агенция – срещу фиксирана комисиона, обикновено около 5% от наема. В замяна получават пълно обслужване: подбор на наематели, административна поддръжка, грижа за ремонтите. Но тази „удобна формула“ не е задължителна. Все по-често собствениците залагат на дигитални решения като Rentila.bg – платформи, които автоматизират управлението на имота, договорите и плащанията, и така значително оптимизират крайната доходност.
Как да изберете печеливш имот
Изразът „локация, локация, локация“ е толкова често повтарян не защото е клише, а защото е аксиома в инвестициите в имоти. Географията на доходността започва с един въпрос: кой ще ви бъде наемателят? Студент, който търси достъпност и функционалност; млад професионалист – близост до метро и офис клъстери; или семейство, за което двор и детска градина са приоритет.
Типологията на имота се диктува именно от тази целева група – от обзаведен едностаен до многостаен с място за паркиране. Ключова роля играе и наличната инфраструктура – транспортна свързаност, зелени площи и училища в близост.
При краткосрочните наеми, особено в морските градове, уравнението се променя. Там сезонността диктува ритъма – в места като Варна, пазарът живее от май до септември. Това поставя високи изисквания към стандарта на обзавеждане, енергийната ефективност и обслужването – фактори, които трябва да бъдат включени още в инвестиционния план.
Често задавани въпроси (ЧЗВ)
Нужен ли ми е посредник?
Не. Ако искате максимален контрол и по-ниски разходи, Rentila.bg ви позволява сами да управлявате договори, сметки и договорки. Но ако предпочитате пасивен модел — професионален агент носи спокойствие, макар и срещу цена.
По-изгодно ли е чрез фирма?
За портфейли с 2+ имота, фирма често струва по-малко данъчно. Обаче бюрократичната тежест се увеличава – задължително счетоводство, годишни отчети, отчет пред Търговския регистър. Ако сте на нисък данъчен праг и искате гъвкавост, физическата собственост може да е по-удобна.
Има ли смисъл от отдаване под наем днес?
Абсолютно. Пазарът предлага устойчив доход (5–8 %) и гъвкавост – особено ако имотът е в правилната зона и се управлява активно с помощта на платформа или професионалист.
Изводи за наемодателя
Успешният наемодател съчетава анализ и гъвкавост. Подготовката започва с реалистична оценка на местоположението, потребителите, финансовите параметри и възможността за дигитализирано управление. Съчетано с отчетност, правилни договори и техническа поддръжка, това може да се превърне във финансова машина – стабилна, доходна и устойчива.
