Какви са основните права и задължения на наемодателя?

Отдаването на имот под наем изглежда лесно, но за да избегнете рискове, спорове и финансови загуби, е важно да познавате основните си права и задължения като наемодател. Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) определя ясно както свободата за договаряне, така и рамките, в които трябва да действате. В тази статия ще разгледаме какво трябва да знаете, преди да подпишете договор, какви правила можете да поставите, и какви отговорности носите като собственик.

Този материал е практическо ръководство за нови и опитни наемодатели, което ще ви помогне да управлявате имота си уверено, законосъобразно и без излишни проблеми.

Какво трябва да знаят наемодателите преди да подпишат договор?

Договорът за наем е задължителната основа на всяко отдаване на имот. Той определя правата, задълженията и условията между страните и служи като защита при евентуални спорове. Затова той трябва да бъде:

• писмен – за да служи като доказателство;
• детайлен – с описани всички ключови елементи;
• ясен – без неразбираеми или двусмислени клаузи.

Задължително е в договора да присъстват:

• данни за страните;
• размер и срок на плащане на наема;
• размер на депозита и условия за неговото удържане/връщане;
• клауза за поддръжка и ремонти;
• условия за прекратяване и предизвестие;
• забрана за поднаем (ако желаете);
• правила за ползване на имота.

Препоръчително е да има и приемо-предавателен протокол с подробен опис на имота. Той е ключово доказателство при спорове за щети и връщане на депозита.

Права на наемодателя

1. Право да изисква поддръжка и грижа за имота

Наемателят е длъжен да се грижи за имота, да го поддържа в добро състояние и да го ползва по предназначение – т.е. за жилищни цели, ако е уговорено такова. Наемодателят има право да установи ясни правила и ограничения в договора, включително да забрани:

• драстични промени – пребоядисване в екстравагантни цветове, премахване на вградени мебели или уреди;
• ремонти и подобрения без писмено одобрение – дори и с добри намерения, всяка промяна трябва да бъде предварително съгласувана;
• преустройства – събаряне или изграждане на стени, промяна на инсталации, въвеждане на нови съоръжения;
• поднаем или преотдаване на трети лица – наемателят не може да отдава имота на други хора без изрично разрешение от собственика;
• използване за други цели – например за офис, ателие, търговска дейност, ако договорът е за жилище;
• отглеждане на домашни любимци – ако това е изрично забранено в договора.

2. Право да получава договорената наемна цена

Собственикът има пълното и безусловно право да получава наема в уговорените размер, дата и начин. Това е основното задължение на наемателя и основният доход за наемодателя.

Препоръки за добра практика:

• Плащания по банков път – осигуряват официални доказателства и улеснават счетоводството и данъчното отчитане;
• Ясно определена дата – например „до 5-то число на всеки месец“, за да избегнете недоразумения;
• Автоматичен банков превод – опцията за постоянно нареждане гарантира навременни плащания;
• Издаване на квитанции – дори при банков превод, добра практика е да потвърждавате получаването писмено;
• Последици при забава – в договора може да предвидите лихва за забава или право на предсрочно прекратяване при системни закъснения.

3. Право да изиска връщане на имота след края на договора

След изтичане на срока на договора наемодателят има законното право да поиска незабавно освобождаване и връщане на имота в състоянието, в което е бил предаден (с отчитане на нормалното износване).

Важни моменти:

• Автоматично прекратяване – при договори със срок, след изтичането им не е необходимо допълнително предизвестие;
• Договори без срок – изискват писмено предизвестие (обикновено 1-3 месеца, според уговореното);
• Предсрочно прекратяване – ако наемодателят желае да прекрати договора преди срока, той трябва:
  • да има основание (предвидено в договора или при сериозни нарушения);
  • да спази задължителния срок за предизвестие (най-често 1 месец, но може да е различен);
  • да уведоми наемателя писмено.
• Ако наемателят откаже да се изнесе – може да се подаде искова молба за изселване, но процесът изисква време;
• Приемо-предавателен протокол при връщане – задължително документирайте състоянието на имота при предаването.

За да избегнете усложнения, уведомявайте наемателя предварително (дори 2-3 месеца преди края на договора) за вашите намерения. Това дава време и на двете страни да се подготвят.

4. Право да удържи депозит при щети или неплатени задължения

Депозитът (обикновено в размер на 1-2 месечни наема) служи като гаранция за изпълнение на задълженията на наемателя. Наемодателят има право да удържи депозита частично или изцяло при:

• Реални щети на имота – счупени прозорци, повредени врати, изцапани стени, повредена мебел или техника;
• Неплатени наеми – ако наемателят дължи наем за последния месец или предходни периоди;
• Неплатени сметки – ток, вода, топлофикация, интернет (ако е уговорено, че наемателят ги заплаща);
• Неизпълнени договорни задължения – например липса на почистване при напускане, ако това е клауза в договора;
• Липса на предизвестие – ако наемателят напусне внезапно без да спази срока за предизвестие.

Задължителни условия за удържане:

• Документирани доказателства – приемо-предавателният протокол със снимки е основното доказателство;
• Детайлна обосновка – съставете списък на щетите с цени за ремонт (оферти, фактури);
• Справедлива оценка – не можете да удържите депозит за нормално износване (пожълтели стени, избелели завеси, издрани подови настилки от употреба);
• Писмено уведомление – информирайте наемателя за причините и сумите, които удържате;
• Връщане на остатъка – ако щетите са по-малки от депозита, разликата трябва да бъде върната в разумен срок (7-14 дни).

Задължения на наемодателя

1. Да извършва необходимите ремонти

Наемодателят поема разходите за всички основни, конструктивни или общи ремонти, които са необходими за нормалното функциониране на имота. Това включва:

• покрив и фасади – течове, пукнатини, оронващи мазилки;
• щрангове, тръби, общи инсталации – канализация, водопровод, електрическа система на сградата;
• асансьори и общи части – стълбища, входове, осветление на общите площи;
• структурни повреди или течове – напукани стени, проблеми с влага, неизправности в отоплителната система;
• основни уреди и съоръжения – бойлери, климатици (ако са предоставени от наемодателя), централно отопление.

Важно е да разграничим, че текущата поддръжка и дребните ремонти (например смяна на крушки, дръжки, почистване на филтри) са отговорност на наемателя. Щети, причинени умишлено или по небрежност от страна на наемателя или негови гости, се възстановяват изцяло за негова сметка.

При аварийни ситуации (спукана тръба, пожар, наводнение) наемодателят е длъжен да реагира незабавно, за да предотврати по-сериозни щети.

2. Да плаща данък върху дохода от наем

Доходът от наем е облагаем доход по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и подлежи на следните задължения:

• Авансов данък (тримесечен) – начисляването и плащането зависи от статута на наемателя:
  • Ако наемателят е юридическо лице или едноличен търговец, той удържа и внася данъка директно в НАП;
  • Ако наемателят е физическо лице (неплатец на доходи), наемодателят сам изчислява и внася авансовия данък тримесечно до 10-то число на месеца след тримесечието (април, юли, октомври, януари).
• Данък по ЗДДФЛ – 10% данък се начислява върху нетния доход след приспадане на 10% нормативно признати разходи (НПР). Това означава, че реално облагаемата основа е 90% от брутния наем;
• Годишна данъчна декларация – подава се до 30 април на годината, следваща отчетната. При подаване по електронен път до 31 март се ползва 5% отстъпка от дължимия данък, ако той е внесен навреме;
• Документация – важно е да съхранявате всички договори, платежни документи и доказателства за извършени ремонти (те могат да се приспаднат като реални разходи вместо НПР, ако са по-изгодни).

3. Да не обезпокоява наемателя

Наемателят има право на мирно и безпрепятствено ползване на имота през целия период на договора. Това означава, че собственикът:

• няма право да влиза в имота без предварително съгласие – дори да е собственик, след като е отдал имота под наем, той не може да влиза без уговорка и присъствие на наемателя;
• трябва да уважава личното пространство – постоянни обаждания, проверки или нежелани посещения са нарушение;
• не може да налага ограничения на гости, часове на влизане/излизане или начин на живот, освен ако това не е изрично уговорено в договора;
• е задължен да осигури дискретност – не може да разкрива информация за наемателя на трети лица без негово съгласие.

4. Да плаща местния данък

Данъкът върху недвижимите имоти (местен данък) е годишно задължение към общината, което се дължи от собственика на имота, независимо дали имотът се обитава, отдава под наем или стои празен.

Размерът на данъка се определя от:

• данъчната оценка на имота – определена от общината;
• ставката – варира между общините (обикновено между 0,01% и 0,45% от данъчната оценка);
• наличие на намаления – някои общини предлагат намаления при електронно плащане или при плащане на два транша годишно.

5. Да осигури безпрепятствено ползване

Наемателят има право да използва имота свободно и по предназначение през целия период на наемния договор. Наемодателят е длъжен да гарантира това право, като:

• не променя ключалките без съгласие или предварително уведомление;
• не изнася вещи или мебели от имота, които са част от договора;
• не ограничава достъпа до общи части (входове, коридори, паркинг);
• не прави структурни промени по време на наема без съгласие на наемателя;
• не организира огледи на имота без предварителна уговорка и съгласие на наемателя (обикновено в последния месец преди край на договора);
• осигурява функциониращи съоръжения – ток, вода, отопление, ако са част от условията.

FAQ – Често задавани въпроси

Трябва ли договорът за наем да бъде писмен?

Писмената форма не е задължителна по закон, но е единственият надежден начин за защита при спор. Затова е силно препоръчителна.

Какво трябва да включва приемо-предавателният протокол?

Подробен опис на имота и оборудването, снимки, състояние на мебели и уреди, показания на електромери. Той е основното доказателство при връщане на депозита.

Мога ли да увелича наема?

Само ако има изрична клауза за това или по взаимно съгласие. Едностранно повишение не е валидно.

Кога имам право да удържа депозит?

При доказани щети, неплатени сметки, пропуснати наеми или нарушени клаузи от договора.

Има ли право наемодателят да влиза в имота?

Само след предварителна уговорка и в присъствие на наемателя, освен при аварии.

Основни неща, които наемодателят трябва да помни

• Писменият договор е вашата защита – описвайте подробно всички клаузи.
• Всичко започва с добър приемо-предавателен протокол – със снимки и опис.
• Плащанията по банков път осигуряват доказателства и спокойствие.
• Уважавайте правото на спокойствие на наемателя – не влизайте без разрешение.
• Спазвайте данъчните срокове – тримесечни авансови вноски + годишна декларация.
• Основните ремонти са задължение на наемодателя – не на наемателя.
• При спор – документите решават всичко – без доказателства депозит трудно се удържа.