Какви данъци се дължат при отдаване на апартамент под наем в България?

Ако отдавате апартамент под наем в България, неизбежно се сблъсквате с данъчни задължения. За наемодателите това не е просто формалност — правилното деклариране и плащане на данъците е ключово, за да избегнете санкции, грешки, лихви и проблеми с НАП.
В това ръководство ще намерите всичко важно: кой плаща, какво се декларира, в кои срокове, как се изчислява данъкът и какви специфики да имате предвид.

Статията е изцяло насочена към наемодателите и обобщава валидната практика в България — включително авансовия данък, годишната декларация, особеностите при ТЕЛК решения, фирми наематели и отдаване чрез платформи за краткосрочен наем.

Кой плаща данъка върху доходите от наем?

Данъкът върху доходите от наем се дължи от наемодателя — човека, който получава дохода. Наемателят не плаща данък за вашия доход, освен в един специфичен случай (виж секцията по-долу).

В зависимост от това кой е наемателят, режимът се променя:

• Наемател – физическо лице: Наемодателят сам изчислява, декларира и внася данъка.
• Наемател – фирма или самоосигуряващо се лице: Наемателят удържа и внася данъка вместо наемодателя, като издава нужните документи.

Независимо от случая, в края на годината всички наемодатели подават годишна данъчна декларация.

Как се изчислява данъкът?

Данъкът върху доходи от наем за физически лица в България е фиксиран:
10% върху облагаемия доход.

Облагаемият доход се формира така:

• взимате получената наемна сума;
• приспадате 10% нормативно признати разходи (без нужда от фактури);
• върху остатъка се начислява 10% данък.

Авансов данък – кога и от кого се плаща

1) Ако наемателят е физическо лице

Наемодателят подава декларации и внася авансов данък сам.

Срокове за авансов данък:

• до 30 април – за първото тримесечие;
• до 31 юли – за второто тримесечие;
• до 31 октомври – за третото тримесечие.

За четвъртото тримесечие авансов данък не се дължи — урежда се в годишната декларация.

2) Ако наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице

Фирмата/СОЛ удържа 10% данък при изплащането на наема и го внася вместо вас.
Вие получавате:

• Служебна бележка за удържания данък;
• Сметка за изплатени суми (образец от НАП).

В годишната декларация просто посочвате данните от тези документи.

Годишна данъчна декларация – задължителна за всеки наемодател

Независимо кой е наемателят, винаги подавате годишна данъчна декларация до 30 април следващата година.

Отстъпка 5% от данъка:

Можете да намалите данъка с 5%, ако:

• подадете декларацията електронно до 31 март;
• нямате просрочени публични задължения;
• платите данъка до 31 март.

Максималната отстъпка е 500 лв.

Специални случаи, които наемодателите трябва да знаят

Наемодател с ТЕЛК/НЕЛК 50%+ намалена работоспособност

Авансов данък се дължи само ако годишният доход надвиши 7920 лв.
До този праг не се удържа данък през годината.

Краткосрочни наеми (Airbnb, Booking, гости по нощувки)

При краткосрочно отдаване на недвижими имоти чрез онлайн платформи се дължат определени данъци. Това НЕ е обикновен наем!
Класифицира се като услуга по настаняване и носи допълнителни задължения:

• туристически данък по наредба на общината;
• регистрация в общината като място за настаняване;
• Задължителна регистрация по ДДС при оборот 100 000 лв. за 12 месеца.

Отдаване на имот чрез фирма

Ако имотът се отдава чрез фирма:

• доходът се облага като част от печалбата на фирмата;
• подавате декларации по ЗКПО;
• ако фирмата е регистрирана по ДДС — начислявате ДДС върху наема.

Санкции при неспазване на сроковете

Законът предвижда санкции, ако наемодателят не спази сроковете за подаване на декларации или подаде неверни данни:

• До 500 лв. глоба при неподаване на декларация в срок;
• До 1000 лв. при повторно нарушение;
• До 1000 лв. глоба при посочени неверни или непълни данни, водещи до по-нисък данък;
• До 2000 лв. при повторно нарушение.

При неплатени данъци начисляват се лихви до момента на погасяване.

Естествено, санкциите са напълно предотвратими – необходимо е единствено спазване на сроковете и коректно попълване на данъчните данни.

Често задавани въпроси (FAQ)

Дължа ли данък, ако наемателят е мой роднина?

Да. Независимо на кого отдавате имота, доходът е облагаем, освен ако жилището се ползва безвъзмездно (тогава няма договор и няма доход).

Мога ли да избегна авансовия данък?

Не, освен ако доходите ви са под минимумите за ТЕЛК освобождаване или ако наемателят е фирма — тогава той удържа данъка вместо вас.

Кои разходи мога да приспадна?

Фиксирани 10% нормативно признати разходи — без фактури. Повече разходи не можете да приспадате като физическо лице.

Какво става, ако не декларирам дохода от наем?

Рискът включва глоби, лихви и ревизия. НАП лесно проследява платежни преводи, договори, както и сигнали от съседи/етажната собственост.

Ако наемателят плаща в брой, пак ли се дължи данък?

Да. Данъкът се дължи върху получения доход независимо дали е платен в брой или по банков път.

Най-важното накратко

• Данъкът върху наемите е 10% след приспадане на 10% нормативни разходи.
• Всеки наемодател подава годишна декларация до 30 април.
• Авансовият данък се внася от наемодателя или от фирмата-наемател.
• Документите са важни: служебни бележки, сметки за изплатени суми, договори.
• Краткосрочните наеми имат отделни задължения и данъци.
• Нередовното деклариране носи глоби и лихви.
• Rentila улеснява проследяването на плащанията и доходите от наем.