Ефективно управление на просрочени наеми и как да реагираме
Просрочените наеми са един от най-големите рискове за наемодателите. Макар че повечето забавяния са неволни, дори едно неплатено плащане може бързо да ескалира и да доведе до по-сериозни последици.
Когато наемателят пропусне първото си плащане, е важно да действате бързо и да следвате препоръчителните законови стъпки, за да се защитите и да избегнете по-сериозни проблеми.
В тази статия ще разгледаме как да се справите ефективно с просрочените наеми и какви действия можете да предприемете, за да предотвратите подобни случаи в бъдеще.
Как да управлявате просрочени наеми
Когато даден наем не бъде платен навреме, наемодателят трябва да действа незабавно, но премерено. Бързата реакция и ясен план за действие могат да предотвратят дългосрочни загуби и влошаване на отношенията с наемателя. Ето ключовите стъпки, които следва да предприемете.
1. Изпратете учтиво напомняне
Първото нещо, което трябва да направите, е да напомните за наема. Много често причината за забавянето е банална – забравен срок, смяна на банкова сметка или административна неточност.
Ако използвате специализиран софтуер като Rentila, можете да настроите автоматични напомняния по имейл или SMS. Ако не, дори кратък, учтив текст или имейл може да върши работа. Изчакайте 1–2 дни след падежа, преди да се свържете.
2. Свържете се лично с наемателя
Ако липсва отговор или плащането не е получено, направете опит да разговаряте с наемателя по телефона или лично. Често се оказва, че човек е в затруднено положение – изгубил е работа, чака заплата или има временни парични проблеми.
В такива случаи добрият подход е комбинация от твърдост и разбиране. Покажете, че очаквате решение, но сте готови да помогнете с разумен план.
Обсъдете следните възможности:
- Какво е довело до забавянето
- Възможности за плащане на част от сумата
- Създаване на разсрочен план
- Съвет да потърси безплатна финансова консултация
Задължително документирайте всяка комуникация – независимо дали е телефонен разговор, имейл или SMS. Това може да се окаже ключово, ако по-късно се стигне до съдебен спор. Rentila предлага възможност за запис и архивиране на подобни разговори директно в профила на наемателя.
3. Изпратете официално уведомление за просрочен наем
Ако проблемът не бъде разрешен в кратки срокове, преминете към следваща стъпка – изпратете официално писмено напомняне. Това е делови документ, който съдържа:
- Точната сума на дължимия наем
- Крайния срок за погасяване
- Детайли за постигнати устни договорки (ако има такива)
- Напомняне за съответните клаузи в договора – включително неустойки или възможност за прекратяване
Официалното уведомление служи и като доказателство, че сте опитали да разрешите ситуацията по мирен път.
4. Свържете се с гаранта, ако има такъв
Ако при подписване на договора сте изискали гарант, това е моментът да го включите в процеса. Изпратете писмено уведомление до наемателя, с което го информирате, че в случай на неплащане до определена дата (напр. в рамките на 5 работни дни), ще се свържете с гаранта.
Важно: не можете да изисквате гарант след възникване на просрочие – той трябва да е част от първоначалното споразумение. Свързването с гаранта често има дисциплиниращ ефект, без да се стига до съд.
5. Разгледайте законовите възможности
Ако до този момент няма резултат, прегледайте следното:
- Какви клаузи относно просрочията са записани в договора
- Какви са правата ви според действащото законодателство
- Необходима ли е консултация с адвокат или юридически консултант
Избягвайте прекомерна комуникация – тя може да бъде тълкувана като натиск. Възможно е наемателят да се обърне към финансов медиатор и да поиска така наречената „дихателна пауза“ (до 60 дни), по време на която вие нямате право да го безпокоите относно дълговете.
6. Обмислете прекратяване на договора
Ако всички стъпки досега не дават резултат, последната мярка е прекратяване на договора за наем. Това се прави чрез писмено предизвестие, което трябва да отговаря на всички законови изисквания. Към 2025 г. в България прекратяването може да стане по вина на наемателя с неспазване на сроковете за плащане, но трябва да е предвидено в договора.
Издаването на такова уведомление трябва да бъде юридически обосновано и добре документирано – всяка формална неточност може да го направи невалидно. Ако наемателят откаже да освободи имота, може да се наложи съдебна процедура за принудително изпълнение. В такъв случай е силно препоръчително да работите с адвокат.
В обобщение: всяка ситуация с просрочен наем изисква баланс между твърдост и диалог. Добрата комуникация, ясната документация и навременните действия са най-силното оръжие на отговорния наемодател.
Как да намалите риска от забавени плащания
Извършете щателна проверка на наемателите
Един от най-ефективните начини за предотвратяване на бъдещи просрочия е стриктната проверка на кандидат-наемателите още преди подписване на договора. В стремежа си да не изпуснат „сделката“, много наемодатели са склонни да приемат авансово плащане и да пропуснат проверката на бъдещия наемател. Това обаче може да доведе до сериозни проблеми в бъдеще.
Задължително съберете следната информация със съгласието на кандидата:
- Справка за кредитоспособност – чрез искане за справка от частна агенция или банка, предоставена от самия кандидат;
- Препоръки от предишни наемодатели – ако е възможно, поискайте контакт за обратна връзка относно поведението на кандидата като наемател;
- Документи за доход – като копие от трудов договор, последни 1–2 фиша за заплата, или друг официален документ, удостоверяващ доходи (например за наети по граждански договор);
- Допълнителна информация при самонаети лица – като удостоверение за вписване в Търговския регистър и данъчни декларации;
Ако имате съмнения относно стабилността на доходите или предходното поведение на наемателя, можете да изискате финансов гарант – близък или роднина, който да се съгласи писмено да покрива наема при нужда. Това следва да се включи в договора за наем под формата на анекс или отделно споразумение.
Изберете подходяща дата за плащане на наема
Дата на плащане, която не съвпада с датата на изплащане на заплатите на наемателя, увеличава риска от забавяния. Най-честият сценарий е: наемът е дължим на 1-во число, но заплатата пристига на 5-то. Този малък разминаване може да доведе до просрочие и напрежение в отношенията.
Затова, при подписване на договора, обсъдете с наемателя кога получава доходите си. Ако в имота живеят повече от един наемател, съобразете се с най-късната дата на плащане. Един разумен компромис още в началото може да предотврати много проблеми в бъдеще.
Бъдете гъвкави при промяна на датата на плащане
Законът позволява наемодателите да таксуват до 50 лв. при искане за промяна в условията на договора – включително датата на плащане. Но често тази такса действа като бариера – наемателят не иска да я плати и остава със старата, неудобна дата, което води до просрочия.
Гъвкавият подход – без такса или с минимална такава – може да подобри отношенията и да покаже, че сте склонни на разбиране. Това е малка отстъпка, която често се възвръща многократно чрез редовни плащания и дългосрочни наематели.
Изисквайте постоянен банков превод
Въпреки дигиталната епоха, много наематели продължават да плащат наема си ръчно всеки месец. Това създава реален риск – човек може да забрави, да се забави с няколко дни, да не успее да достъпи онлайн банкирането си навреме. Един постоянен банков превод (standing order) елиминира тези рискове.
Още при подписване на договора, предложете помощ за настройка на такъв превод. Не приемайте за даденост, че всеки наемател знае как се прави това – особено ако е млад или за пръв път наема жилище.
Автоматизирайте напомнянията
Хората днес получават десетки известия на телефоните и имейлите си. Дори най-отговорният наемател може да забрави за наема, особено когато животът го затрупа с други приоритети. Ето защо автоматичните напомняния са изключително ефективен инструмент.
Софтуери като Rentila дават възможност за автоматично изпращане на имейл или SMS напомняне преди, на и след датата на падеж. Това не само намалява риска от забавяне, но и създава усещане за професионализъм и добра организация.
Следете плащанията
Пропуснато плащане, което остане незабелязано, може да се натрупа и да се превърне в сериозен проблем. Затова е от съществено значение наемодателят да има ясен преглед на текущите плащания по всички имоти и наематели.
Системи като Rentila позволяват централизирано управление и проследяване на всички приходи от наеми, дори при множество имоти. Получавате известие при просрочие и можете да реагирате още същия ден – без да разчитате на ръчни таблици или бележки.
Превенцията винаги е по-ефикасна и по-евтина от реакцията. Изградете си система от добри практики и ще сведете риска от просрочени наеми до минимум.
Често задавани въпроси
Колко назад може да се търсят неплатени наеми?
До 6 години назад според Закона за давност. Необходима е документация – договор, кореспонденция и др. Rentila съхранява данните централизирано и ги прави достъпни при съдебни процедури.
Може ли Универсален кредит (или социална помощ) да покрие дължими наеми?
Да. Ако наемателят има просрочие от поне два месеца, наемодателят може да поиска плащанията да се насочат директно към него чрез т.нар. „Управлявано плащане към наемодателя“.
Най-важното, което трябва да запомните
- Следете плащанията и реагирайте навреме – използвайте софтуер за автоматично уведомление
- Записвайте всяка комуникация – тя е ключова при правни действия
- Не натискайте прекомерно – това може да доведе до допълнително напрежение
- Предотвратявайте просрочията – бъдете гъвкави, използвайте технологии и комуникирайте добре
- Спазвайте закона – дори дребна грешка може да ви струва време и пари
