10 Съвета за начинаещи наемодатели в България
Ако сте начинаещ наемодател в бизнеса с отдаване на имоти под наем, има много неща, които трябва да научите, за да увеличите максимално печалбите от новото си бизнес начинание. Отделете няколко минути, за да разгледате нашите 10 съвета за начинаещи наемодатели в България.
Правете разумни ремонти
При извършване на ремонти трябва да се съсредоточите върху подобрения, които или ще увеличат стойността на имота, или ще повишат доходността от наема. За имоти под наем специално се фокусирайте върху издръжливост и ниска поддръжка, вместо луксозни покрития. Наемателите приоритизират практични, модерни удобства пред декоративни детайли като сложни корнизи или скъпи осветителни тела.
Най-добрите ремонти, добавящи стойност, включват PVC дограма с двоен стъклопакет, модерни кухни и бани, енергийно ефективни котли и подобрена топлоизолация. Те не само увеличават стойността на имота, но и намаляват сметките за енергия на наемателите, което прави имота ви по-привлекателен. Издръжливите подови настилки като ламинат или винил са по-добри от килими в зоните с интензивно движение, а неутралната декорация се харесва на най-широк кръг наематели.
Внимавайте да не преремонтирате за вашия локален пазар. Проучете сравними имоти под наем във вашия район, за да разберете какво очакват наемателите при вашата ценова категория. Помнете, че възвръщаемостта на инвестицията ви идва от доходи от наем, така че ремонтите трябва или да увеличат наема, който можете да начислявате, или да намалят разходите за поддръжка с времето.
Изберете най-добрите условия за ипотечен кредит
Основният ви разход ще бъде ипотечният ви кредит. В България банките оценяват кредитоспособността ви на същата основа, независимо дали имотът е за лично ползване или под наем.
Обикновено ще ви трябва първоначален депозит от 20-30% от стойността на имота, особено ако сте самостоятелно заето лице или имате множество кредити. Сравнете предложенията на различни банки – UniCredit Bulbank, DSK Bank, Първа инвестиционна банка, Postbank и други предлагат различни условия. Помислете дали фиксиран или плаващ лихвен процент отговаря на вашите обстоятелства.
Фиксираните лихви осигуряват сигурност за бюджетиране за определен период (обикновено 3-5 години), докато плаващите лихви могат да предложат по-ниски първоначални разходи, но носят повече риск, ако лихвените проценти се повишат. Уверете се, че можете да промените условията на ипотеката без да понасяте прекомерни разходи и проверете за всякакви такси за предсрочно погасяване.
Също така помислете дали притежаването на имота на ваше лично име или чрез ЕООД има повече финансов смисъл, особено ако планирате да разширите портфолиото си с няколко имота. Това решение има значителни данъчни последици, така че се консултирайте със счетоводител преди да продължите напред.
Осигурете подходяща застраховка
Основната грижа, която наемодателите имат, е че наемателите няма да могат или няма да плащат наема. Винаги има риск наемателят ви да загуби работата си или да изпадне във финансови затруднения. В България не съществува застраховка „гарантиран наем“, която автоматично да покрива пропуснати наеми, така че трябва да разчитате на традиционни застрахователни продукти и добре организирани договори.
Застраховка „Имущество“ е задължителна, ако имате ипотека, и покрива структурата на вашия имот срещу щети от пожар, наводнение, земетресение и други бедствия. Застраховка „Домашно обзавеждане“ е необходима, ако отдавате имота си обзаведен, покривайки мебели, уреди и обзавеждане.
Уверете се, че застрахователната полица изрично посочва, че имотът е под наем, тъй като стандартните жилищни застраховки обикновено не покриват наемни имоти. Можете също да добавите застраховка „Гражданска отговорност“, която ви защитава, ако наемател или посетител се нарани в имота ви поради проблеми с инсталациите или конструкцията.
Застрахователни компании като ЗАД „Армеец“, „Булстрад Виена Иншурънс Груп“, „ДЗИ“, „Лев Инс“ и други предлагат специализирани пакети за имоти под наем. Сравнете застрахователните полици внимателно, тъй като нивата на покритие и франшизите варират значително между доставчиците. Основната ви защита срещу неплащане остава солидният депозит и щателната проверка на наемателите.
Осигурете безопасни условия
В България няма тежки регулаторни изисквания за множество сертификати като в западноевропейските държави. Това прави процеса по-прост, но все пак има някои важни съображения за безопасност и добри практики, които трябва да следвате.
Въпреки че не е законово задължително, силно се препоръчва да осигурите проверка на всички електрически уреди и инсталации от квалифициран електротехник преди отдаване под наем. Уверете се, че всички предоставени от вас уреди – хладилници, перални, климатици, бойлери – са безопасни и функционират правилно.
Ако имотът има газова инсталация, покажете на наемателя къде се намира спирателният кран за газ и се уверете, че котелът работи изправно. Нека лицензиран специалист да провери котела и газовите уреди за безопасност преди нанасяне на нов наемател.
Инсталирайте работещи пожароизвестители на всеки етаж на имота. Това е добра практика за безопасност, която защитава както вас, така и вашите наематели. Ако имотът има камина или печка на твърдо гориво, инсталирайте детектор за въглероден оксид за допълнителна безопасност.
Уверете се, че всички ключови системи в имота функционират: водопровод, канализация, отопление, електричество. Проверете дали няма течове, влага или мухъл, особено в банята и кухнята. Тези проблеми трябва да бъдат отстранени преди нанасянето на наемателя.
Предоставете на наемателя информация за местата на важни спирателни кранове (вода, газ), предпазители и контакти на надеждни майстори за спешни случаи. Липсата на тежки регулаторни изисквания в България дава на наемодателите повече гъвкавост, но също така означава, че вие сте лично отговорни за осигуряването на безопасни условия на живот.
Проверявайте внимателно наемателите си
Наемателите ви са единственият ви източник на доход, така че задълбочената проверка е от съществено значение за защита на инвестицията ви. Трябва да потвърдите, че потенциалните наематели могат да си позволят наема, имат добра платежна история и са надеждни.
В България няма законово изискване за проверки на имиграционен статус при отдаване под наем. Чуждестранните граждани могат свободно да наемат имоти без специални разрешения. Вашата проверка трябва да се фокусира върху финансовата стабилност и надеждност.
Поискайте доказателство за доходи като трудови договори, служебни бележки за заплата или данъчни декларации, за да потвърдите заетостта и дохода. За самостоятелно заети лица поискайте справка за доходи или счетоводни документи. Препоръки от предишни наемодатели показват историята им като наематели – как са се грижили за имота и дали са плащали навреме.
Като общо правило месечният наем не трябва да надвишава 30-40% от нетния месечен доход на наемателя, за да се осигури достъпност и стабилност на плащанията. За студенти или тези с ограничена кредитна история поискайте гарант, базиран в България. Гарантът също трябва да бъде проверен за препоръки и финансова стабилност.
Можете да поискате справка от ЦКР (Централен кредитен регистър) при БНБ, която показва кредитната история на лицето – дали има неизплатени кредити, просрочия или други задължения към банки. Това се прави със съгласието на кандидата за наемател.
Имайте предвид, че законите срещу дискриминацията се прилагат в целия процес на избор на наематели. Не можете да откажете наемател въз основа на защитени характеристики като раса, етнос, религия, увреждане, сексуална ориентация или пол, съгласно Закона за защита от дискриминация.
Следете плащанията на наема
Ефективното събиране на наем е от решаващо значение за поддържане на стабилен паричен поток и добри отношения с наемателите. Събирайте наема чрез банков превод или постоянен платежен налог електронно, вместо да приемате пари в брой, тъй като електронните плащания осигуряват ясна документална следа за вашите записи и данъчни цели.
Плащанията в брой създават проблеми при данъчната отчетност и липсва документация при евентуални спорове. Ако наемателят има банкова сметка в България, най-добре е да настроите автоматичен месечен превод (постоянен платежен налог) към вашата сметка.
Организирайте плащанията на наема да се събират навреме преди вашето ипотечно плащане да е дължимо, в идеалния случай с поне седмичен буфер. Задайте датата на дължимост на наема стратегически, обикновено веднага след като повечето хора получават заплатите си (обикновено между 1-во и 5-то число на месеца), което улеснява наемателите да бюджетират и намалява закъснелите плащания.
Договорът ви за наем трябва ясно да уточнява сумата на наема, датата на дължимост (например „до 5-то число на всеки месец“), метода на плащане (банков превод към посочена IBAN сметка) и последствията от закъснялото плащане (неустойки, ако са уговорени).
Ако плащането закъснее, свържете се с наемателя си бързо, но професионално. Много закъснели плащания се дължат на прости пропуски, а не на финансови затруднения. SMS напомняне или кратко обаждане 1-2 дни след датата на дължимост обикновено е достатъчно. Поддържането на професионална, но приятелска комуникация подобрява отношенията и насърчава своевременните плащания.
Установете политика за домашни любимци
В България правилата за домашни любимци в наемни имоти са изцяло по преценка на наемодателя. Няма официални насоки или регулации, които да ви задължават да приемате или отказвате домашни любимци.
Отказът на домашни любимци може значително да ограничи вашия потенциален пул от наематели, тъй като много български семейства притежават кучета, котки или други домашни любимци. Според проучвания около 40-45% от българските домакинства имат домашни любимци.
Вместо да отказвате напълно домашни любимци, помислете за установяване на ясни условия за тяхното притежаване. Поискайте информация за вида и размера на животното – има разлика между малко куче или котка и голямо куче от бойна порода. Поискайте препоръки от предишни наемодатели, за да потвърдите, че животното е живяло в наемно жилище без да причинява сериозни щети.
Може да изискате професионално почистване на килими и дезинфекция в края на наемния период или да уточните, че всички щети от домашни любимци отвъд нормалното износване ще се приспаднат от депозита или ще се таксуват допълнително на наемателя.
Ако допускате домашни любимци, уверете се, че имотът ви е необзаведен или обзаведен с издръжливи материали – кожени или изкуствени мебели издържат по-добре от текстилни. Обяснете ясно в писмена форма какви отговорности има наемателят: редовно почистване, третиране срещу бълхи, поддръжка на двора за кучета, незабавно докладване на всякакви щети.
Можете да поискате по-висок депозит, ако приемате домашни любимци – обичайната практика е депозит от 1-2 месечни наема, но при домашни любимци може да поискате до 3 месечни наема, ако наемателят се съгласи. Всички условия относно домашни любимци трябва да бъдат изрично записани в договора за наем.
Като сте гъвкави с домашните любимци, докато задавате ясни граници и защита чрез депозит, можете да получите достъп до по-голям пазар на наематели, които често са готови да плащат малко по-висок наем за възможността да живеят с любимците си.
Проверявайте имота си редовно
Редовните инспекции на имота са важни за защита на инвестицията ви, но трябва да балансирате това с правото на наемателя на спокойно ползване на дома му. В България няма законово определен минимален период на известие за посещение, но добрата практика е да уведомявате наемателя поне 24-48 часа предварително.
Като начинаещ наемодател е естествено да се тревожите за инвестицията си, но не трябва да проверявате имота твърде често. Стандартната практика е да се извършват рутинни инспекции на всеки три до шест месеца. Прекомерните или неоповестени посещения могат да създадат напрежение и да повредят отношенията ви с наемателите.
В началото на наема отделете време да покажете на наемателите къде се намира всичко важно: водомери, електромери, газомери (ако има газ), предпазителна табла, главен спирателен кран за вода, спирателен кран за газ. Обяснете как работи котелът за отопление, бойлерът за топла вода и всички други системи. Договорете се кой поддържа двора или градината, ако имотът разполага с такива.
Извършете задълбочена инвентаризационна проверка с подробни фотографии при нанасяне. Съставете „приемо-предавателен протокол“, който описва състоянието на всяка стая, наличните мебели и уреди, всички съществуващи дефекти или износвания. Този протокол трябва да бъде подписан от двете страни и е стандартна практика в България. Той ви защитава при приключване на наема, когато трябва да определите кои щети са нови.
Планирайте сезонни проверки – например след зимата проверете дали тръбите не са замръзнали, дали покривът не тече след снеговалежи, дали отоплителната система работи добре. През лятото проверете климатиците, състоянието на дограмата, наличието на влага или мухъл.
Ако имате дългосрочни наематели (2-3 години или повече), предложете да освежите имота – смяна на износени килими, пребоядисване на стени, подновяване на баня или кухня по необходимост. Тази поддръжка запазва стойността на имота и мотивира наемателите да останат по-дълго, което ви спестява празни периоди и разходи за намиране на нови наематели.
Ако нямате време за лично управление, можете да ползвате услугите на агенция за недвижими имоти, която ще се справи с инспекциите, координацията на поддръжката и комуникацията с наемателите срещу такса, обикновено 8-10% (плюс ДДС) от месечния наем.
Изграждайте добри отношения с наемателите си
Изграждането на положителни, професионални отношения с наемателите ви е една от най-ценните неща, които можете да направите като наемодател. Добрите отношения намаляват споровете, насърчават по-дълги наеми и правят комуникацията много по-лесна. Дългосрочните наематели са изключително ценни – спестявате разходите за празни периоди (обикновено 1-3 месеца без доход), такси на агенции, ремонти между наематели и време за търсене на нови хора.
Бъдете достъпни и отзивчиви към заявки за поддръжка. Имате морална и договорна отговорност да поддържате имота в добро състояние. Справянето бързо дори с малки проблеми не допуска те да станат големи и скъпи ремонти. Течовете, електрическите проблеми, неизправни уреди – всичко това трябва да се отстранява бързо.
Уведомете наемателите си още в началото, че могат да ви се обаждат при всякакви проблеми и че ще реагирате бързо. Това изгражда доверие и показва, че ви е грижа за имота и тяхното удобство. Установете ясни комуникационни канали – мобилен телефон, Viber, WhatsApp, или каквото предпочитате – и отговаряйте в разумни срокове.
Някои наемодатели намират полезно да подготвят кратък „информационен лист“ с полезна информация за района – близки магазини, аптеки, поликлиника, автобусни спирки, контакти за спешни случаи (ВиК авария, Електроразпределение, пожарна). Малките жестове като признаване на дългогодишни наематели (например малко намаление на наема след 3 години или обещание да не увеличавате наема за лоялни наематели) могат значително да подобрят задържането.
Ако наемателите ви изпитват финансови затруднения, те ще се чувстват по-комфортно да ви уведомят, ако сте изградили добри отношения. Ранната комуникация ви позволява да изработите план за плащане заедно – може би приемане на частични плащания за 2-3 месеца, докато ситуацията се нормализира, вместо веднага да започвате процедура по изселване.
Обикновено два месеца неплатен наем е моментът, когато трябва да обмислите официално прекратяване на договора, но преди това поддържането на диалог и гъвкавост често разрешава проблема. Повечето наематели искат да плащат наема си и да поддържат добра репутация, така че третирането на временни затруднения с разбиране води до по-добри резултати от конфронтацията.
Водете щателно счетоводство
Като начинаещ наемодател започнете веднага с щателно водене на счетоводни записи. Правилните записи са от съществено значение за данъчно съответствие, защита при евентуални спорове и разбиране на реалната рентабилност на вашия имот. По закон трябва да пазите счетоводни документи за поне 5 години.
Пазете всички разписки и фактури за всеки разход, свързан с наемния ви имот: ипотечни лихвени плащания, застрахователни премии, ремонти и поддръжка, данък върху имота, такси на агенции, услуги на майстори (ВиК, електротехници, бояджии), режийни сметки ако ги плащате вие, такси за сметосъбиране и др.
Разбирането на данъчните задължения е критично важно. В България доходите от наем се облагат с 10% данък върху дохода на физическите лица (ДДФЛ). Данъчната основа се определя като получените доходи от наем, намалени с 10% нормативно признати разходи. Тези 10% се приспадат автоматично, без да е необходимо да представяте документи.
Ако желаете да приспаднете реалните си разходи (ремонти, поддръжка, застраховки и др.), можете да го направите, но тогава трябва да имате всички документи – фактури, разписки, договори. Трябва да изберете един от двата подхода – или 10% нормативни разходи без документи, или реални документирани разходи.
Трябва да подавате тримесечни авансови данъчни декларации за доходи от наем:
- До 30 април – за доходите от първото тримесечие (януари-март)
- До 31 юли – за доходите от второто тримесечие (април-юни)
- До 31 октомври – за доходите от третото тримесечие (юли-септември)
За четвъртото тримесечие (октомври-декември) данъкът се декларира и плаща с годишната данъчна декларация, която трябва да бъде подадена до 30 април на следващата година. Например, за доходи от наем, получени през 2025 г., подавате годишна декларация до 30 април 2026 г.
Ако подадете декларацията си онлайн през портала на НАП и платите данъците до 31 март, получавате 5% отстъпка за ранно подаване и плащане.
Освен данъка върху доходите, трябва да плащате годишен данък върху недвижимите имоти, който варира между 0,15% и 0,45% от данъчната оценка на имота (определена от общината). Данъкът се изчислява и събира от общината и може да се плати на четири вноски през годината или с 5% отстъпка, ако се заплати изцяло до 31 март.
Ако имате множество имоти или получавате значителни доходи от наеми (например над 50,000 лв. годишно), може да помислите за регистрация като едноличен търговец (ЕТ) или създаване на ЕООД. Това има различни данъчни последствия – например ЕТ плаща данък и осигуровки по друга схема. Консултирайте се със счетоводител, за да разберете кога това става изгодно.
Освен данъчните документи пазете копия на всички договори за наем, приемо-предавателни протоколи, застрахователни полици и цялата писмена кореспонденция с наемателите (имейли, SMS, Viber съобщения при спорове). Използвайте Excel таблици или специализиран софтуер, за да проследявате доходите от наем, разходите и важни дати като подновявания на договори, падежи на застраховки или нотариални актове.
Като поддържате организирани, изчерпателни записи от първия ден, ще направите данъчните декларации лесни, ще бъдете подготвени за всякакви спорове с наематели и ще имате ясни данни за оценка дали инвестицията ви в имоти отговаря на вашите финансови цели.
Регистриране на договора за наем
Едно важно съображение в България е възможността за регистриране на договора за наем в Имотния регистър при Агенция по вписванията. Това не е задължително за краткосрочни наеми, но има значителни предимства за дългосрочни договори.
Договорите за наем за срок от една година или по-малко не изискват регистрация и могат да бъдат в обикновена писмена форма, подписана от двете страни. Договорите за наем за срок над една година трябва да бъдат нотариално заверени (подписите на страните заверени от нотариус) и се препоръчва силно да бъдат регистрирани в Имотния регистър.
Регистрацията защитава правата на наемателя, ако имотът бъде продаден по време на действието на договора. Ако договорът е надлежно регистриран и вие продадете имота, новият собственик е длъжен да спазва договора и встъпва във вашите права и задължения като наемодател за оставащия срок. Това дава сигурност и на двете страни.
Таксата за регистрация е 0,1% от общата сума на наема за целия срок на договора, с минимум 10 лв. Например, за тригодишен договор с месечен наем от 800 лв. (обща сума 28,800 лв.), таксата за регистрация би била 28,80 лв. Процедурата за нотариална заверка обикновено струва между 30-60 лв., а самата регистрация в Агенция по вписванията – още 15-30 лв.
Макар че това добавя малък разход (общо около 80-120 лв.), регистрацията осигурява правна сигурност и стабилност както на вас, така и на наемателя. Тя е особено препоръчителна за дългосрочни наеми (2-3 години и повече) или ако планирате евентуално да продадете имота, докато все още е под наем.
Често задавани въпроси (ЧЗВ)
Колко депозит мога да поискам от наемател в България?
В България няма законово ограничение за размера на депозита. Обичайната практика е депозит от един месечен наем за необзаведени имоти и 1-2 месечни наема за обзаведени. При домашни любимци или краткосрочни наеми може да се договори по-висок депозит. Важното е всичко да бъде ясно записано в договора.
Трябва ли да регистрирам договора за наем в НАП?
Не е необходимо да регистрирате самия договор в НАП. Вашето задължение е да декларирате и платите данък върху получените доходи от наем чрез тримесечните авансови декларации и годишната данъчна декларация. Пазете копие от договора за вашите записи.
Какво да правя, ако наемателят не плаща наема?
Първо се свържете с наемателя и опитайте да разберете причината – често е временен проблем. Ако не се стигне до решение, изпратете писмено предизвестие за неплатен наем. При продължаващо неплащане можете да прекратите договора едностранно (ако това е предвидено в договора) или да подадете иск за изселване в районния съд. Процесът може да отнеме 3-6 месеца.
Мога ли да увеличавам наема по време на договора?
Можете да увеличавате наема само ако това е изрично предвидено в договора за наем. Обичайно се включва клауза за индексация на наема (например с инфлацията) след определен период или при подновяване на договора. Без такава клауза наемът остава фиксиран за целия срок на договора.
Нужен ли ми е нотариален акт за договор под една година?
Не, за договори до една година включително е достатъчен писмен договор, подписан от двете страни. Нотариална заверка се изисква само за договори над една година. Въпреки това винаги трябва да има писмен договор с ясни условия, независимо от срока.
Какво включва данъкът от 10% върху доходите от наем?
10% е ставката на данък върху дохода на физическите лица (ДДФЛ) за доходи от наем. Вие плащате 10% данък върху нетния доход (след приспадане на разходи). По подразбиране приспадате 10% нормативни разходи, така че ефективно плащате 9% от брутния наем. Можете да изберете да декларирате реални документирани разходи, ако са над 10%.
10 съвета за начинаещия наемодател: Неща за запомняне
Следването на тези съвети ще ви помогне да започнете успешно като наемодател в България:
- Ремонтирайте разумно, за да добавите стойност и да намалите бъдещата поддръжка.
- Сравнете банките и вземете най-добрите условия за ипотечен кредит.
- Осигурете подходяща застраховка за имота – застраховка „Имущество“ е задължителна при ипотека.
- Уверете се, че имотът е безопасен – проверете електричество, газ, инсталирайте пожароизвестители.
- Проверявайте внимателно наемателите – доходи, препоръки, кредитна история.
- Настройте електронни плащания на наема чрез банков превод или постоянен налог.
- Установете ясна политика за домашни любимци – бъдете гъвкави, но защитете имота си.
- Инспектирайте имота на всеки 3-6 месеца и поддържайте го в добро състояние.
- Изграждайте добри отношения с наемателите – комуникацията предотвратява проблеми.
- Водете организирани записи, декларирайте доходите тримесечно и плащайте данъци навреме.
Бонус съвет: Консултирайте се със счетоводител през първата година и помислете за регистрация на дългосрочни договори (над 1 година) в Имотния регистър за правна сигурност.
