Как наемодателят може да прекрати договор за наем в България?

В идеалния случай договорът за наем приключва спокойно – със спазено предизвестие и коректно предаване на имота. В реалността обаче често възникват ситуации, в които наемодателят се налага да прекрати наемното правоотношение по-рано или при конфликт.

Прекратяването на договор за наем в България е строго регламентирано от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Неправилни действия, устни уговорки или опити за „самоуправство“ могат да доведат до сериозни правни проблеми за наемодателя. В тази статия разглеждаме кога и как законно може да бъде прекратен един договор за наем.

Лесно ли е да се прекрати договор за наем?

Много наемодатели смятат, че щом притежават имота, могат лесно да поискат наемателят да го напусне. На практика това не е така. Дори собственикът е длъжен да спазва закона, договора и правата на наемателя.

Прекратяването на договор за наем изисква правилно основание, спазване на срокове за предизвестие и в някои случаи – съдебна процедура. Колкото по-коректно и спокойно се подходи, толкова по-малък е рискът от спорове и забавяния.

Приключва ли договорът автоматично с изтичане на срока?

Едно от най-честите заблуждения е, че договорът за наем приключва автоматично на датата, записана като „крайна“. Съгласно чл. 230 от ЗЗД това не винаги е така.

Ако след изтичане на срока наемателят продължи да ползва имота със знанието и без възражение от страна на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределено време при същите условия. Това означава, че наемодателят не може просто да поиска незабавно освобождаване – необходимо е предизвестие.

Законни начини за прекратяване на договор за наем

Прекратяване по взаимно съгласие

Най-бързият и безконфликтен вариант е прекратяване по взаимно съгласие. Наемодателят и наемателят се договарят писмено за дата на освобождаване на имота и условията по предаването му.

Този вариант е силно препоръчителен, когато и двете страни желаят да приключат отношенията без съд, разходи и напрежение.

Прекратяване с предизвестие

При договор за наем за неопределено време всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие, освен ако в договора не е уговорен друг срок. Предизвестието трябва да бъде писмено и доказуемо връчено – препоръчително е да се изпрати чрез препоръчана поща с обратна разписка или да се предаде лично срещу подпис.

Важно е да се отбележи, че срокът за предизвестие обикновено се брои от началото на следващия месец, освен ако не е уговорено друго в договора.

Колко е срокът за предизвестие при прекратяване на наем?

Срокът за предизвестие зависи от вида на договора и условията, които страните са уговорили писмено. Ето какво предвижда българското законодателство:

При договор за неопределено време

Законът установява минимален срок от един месец за предизвестие. Това означава, че нито наемодателят, нито наемателят могат да прекратят договора с по-кратко предизвестие, освен в случаите на съществено неизпълнение.

Договорът обаче може да предвижда по-дълъг срок – например два или три месеца. Такива клаузи са напълно законни и задължителни за двете страни, ако са записани ясно в договора.

При договор за определено време

При договор със срок предизвестие обикновено не е необходимо – договорът приключва на уговорената крайна дата. Важно е обаче да се знае, че ако след изтичане на срока наемателят продължи да ползва имота без възражение от страна на наемодателя, договорът автоматично се превръща в договор за неопределено време. От този момент нататък важат правилата за едномесечно предизвестие.

Как се брои срокът за предизвестие?

Съгласно утвърдената практика срокът за предизвестие започва да тече от началото на следващия месец след подаване на предизвестието, освен ако в договора не е уговорено друго.

Ример: Ако наемодателят подаде предизвестие на 15 декември, то едномесечният срок започва да тече от 1 януари и договорът се прекратява на 31 януари (или 1 февруари).

Изключения – прекратяване без предизвестие

В случаи на съществено неизпълнение на договора от страна на наемателя (неплатен наем, увреждане на имота, незаконно преотдаване), наемодателят може да прекрати договора незабавно или с много кратък срок, без да е обвързан от стандартното едномесечно предизвестие.

Важно е обаче да се документират нарушенията и да се изпрати писмено уведомление до наемателя, за да бъде процедурата законосъобразна.

Прекратяване поради неизпълнение от страна на наемателя

Наемодателят има право да прекрати договора без предизвестие или с кратък срок, когато наемателят:

• не заплаща наема;
• има системно забавяне на плащанията;
• уврежда имота или го ползва не по предназначение;
• нарушава съществено договорните условия;
• преотдава имота без разрешение.

При неплащане на наем е препоръчително наемодателят първо да изпрати писмена покана за плащане с разумен срок, преди да пристъпи към прекратяване на договора.

В тези случаи прекратяването трябва да бъде надлежно документирано. Ако наемателят откаже да напусне, е необходимо съдебно производство за освобождаване на имота.

Разваляне на договора по съдебен ред

Когато спорът не може да бъде решен доброволно, наемодателят може да заведе дело за разваляне на договора и освобождаване на имота. Самоволното сменяне на ключалки, изнасяне на вещи или спиране на ток и вода е незаконно и може да доведе до наказателна отговорност.

Клаузи за предсрочно прекратяване

Много договори съдържат специални клаузи за предсрочно прекратяване, които позволяват на една или двете страни да прекратят договора след определен период (например след 6 или 12 месеца).

Тези клаузи са напълно допустими по българското право, но трябва да бъдат ясно формулирани и да се спазят точно описаните условия и срокове.

Добри практики за наемодатели

• Винаги използвайте писмени договори и предизвестия
• Изпращайте предизвестията чрез препоръчана поща с обратна разписка
• Спазвайте сроковете и законовите процедури
• Документирайте всички нарушения
• Избягвайте емоционални и прибързани действия
• При спор – потърсете юридически съвет

Често задавани въпроси

Може ли наемодателят да изгони наемател без съд?

Не. Дори при неплатен наем наемодателят няма право самоволно да изгони наемателя. Ако той не напусне доброволно, е необходима съдебна процедура.

Колко е стандартното предизвестие за прекратяване?

При договор за неопределено време обичайно е едномесечно предизвестие, но конкретният срок зависи от условията на договора. При договор за определено време сроковете могат да бъдат различни. Винаги проверявайте какво е уговорено писмено в договора.

Може ли договорът да продължи без ново подписване?

Да. Ако наемателят остане в имота след изтичане на срока със знанието на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределено време съгласно чл. 230 от ЗЗД.

Прекратяване на договор за наем: важно да запомните

• Договорът не приключва автоматично с изтичане на срока – често се превръща в безсрочен съгласно чл. 230 от ЗЗД.
• Има ограничени законни начини за прекратяване – взаимно съгласие, предизвестие, неизпълнение или съд.
• Самоуправството е незаконно – смяна на ключалки и изнасяне на вещи могат да доведат до санкции.
• Предизвестието трябва да е писмено и доказуемо – препоръчително е чрез препоръчана поща с обратна разписка.
• Взаимното съгласие е най-добрият вариант – спестява време, пари и нерви.
• Документите и сроковете са решаващи – една грешка може да обезсили цялата процедура.